Im Hof des Erdgeschoßes befindet sich bereits ein eingeschoßiger Zubau mit den Nebenräumen eines Gastronomielokals. Auf dem Dach des Zubaus steht die Lüftungsanlage des Betriebs. Neben dem Zubau etliche Mülltonnen.

Jeder zusätzliche Meter Gebäudetiefe hätte den Hof also weiter verdichtet – räumlich, technisch und konstruktiv.

Und bei 12 Metern wäre noch ein weitere Probleme entstanden:
Die Bestandswohnungen hätten komplett neu organisiert werden müssen. Die so erzeugte Fläche hätte in straßenseitige und hofseitige Einheiten getrennt werden müssen. Die bestehende Erschließung hätte nicht mehr funktioniert. Stattdessen wäre ein unbelichteter verwinkelter Stichgang im Gebäudeinneren notwendig geworden.
Das größte Problem wäre aber gewesen: Der andere Trakt des Eckbaus wäre fast vollständig verdeckt worden. Wer die Spitzfindigkeiten des Wiener Baurechts kennt, der weiß, wie überlegt die Fronten zur Ermittlung der Gebäudehöhe gesetzt werden müssen.

Mehr mögliche Fläche hätte damit gleichzeitig bedeutet:
– einen engeren Innenhof,
– kompliziertere Erschließung,
– schlechtere Wohnungsgrundrisse
– mehr Eingriffe in den Bestand,
– zusätzliche technische Konflikte
– baurechtliche Einschränkungen am Nachbartrakt
– und höhere Baukosten.

Wir haben deshalb mehrere Varianten untersucht und uns schließlich für eine Trakttiefe von 10 Metern als gutes Maß entschieden.
Zwei Meter weniger als möglich.
Aber ausreichend, um den Dachgeschoßausbau sinnvoll zu entwickeln.

Gleichzeitig wurden die Bestandswohnungen grundrisslich deutlich, aber unkompliziert, verbessert und mit Loggien ergänzt. Die bestehende Erschließung konnte erhalten bleiben. Der Hof blieb vergleichsweise luftig und hell. Und die konstruktiven Eingriffe blieben in einem vernünftigen Rahmen.

In der Regel haben Machbarkeitsstudien den Sinn, die maximale Nutzfläche auszuloten. Das tun wir gern. Und das können wir gut.
Manchmal ermitteln Studien aber, welches Maß für das gesamte Projekt das richtige ist.
Manchmal sind 10 Meter mehr wert als 12.